FAQ
よくある質問
一概にいくらあればいいとはいえません。
年収が多くて、借入金が少ない人の方が融資が受けやすいと思われるかもしれません。
しかし、一つの例ですが年収600万円、預貯金2000万円の方が 数年間でトータル5億円弱の物件をご購入されたケースも聞いています。
売上から経費が引ける
個人の所得税率よりも法人の税率の方が低い
相続対策
などが挙げられます。
反社会勢力でなければ、基本融資の土俵にはあがります。
某金融機関の担当者曰く…
職種より、数年の安定した収入がきっちりある方が 融資面ではつきやすいという見解でした。
・個人様→三年分の収入証明書類など
・法人様→三期分の決算資料など
「稼働力＞収益力＞担保力」 という順番で、判断しているそうです。
不動産投資を含め、融資の目的によって、融資金額と金利は変わるとの事でした。
などが挙げられます。
一棟マンション・一棟アパートの不動産投資は単純に金銭的な参入障壁が高く、 株式投資やFX投資と比べるとプレイヤーの数はかなり少ないです。
そのため、身近で成功している方を見たことがないということも考えられます。
加えて「借金は悪」「不動産投資は危ない」といった先入観があり、相当の勇気がないと始められません。
区分所有は投資金額も低く、最初の一歩を踏み出すための練習には向いていますが、その収益は月々の小遣い程度にはなりますが、手間だけがかさみ非効率といえます。また区分マンションは賃借人がいるかいないかで100：0となり持ち出しリスクも出てきます。
しかも一棟マンションのように何かのアクシデントに対する規模効果はありません。 このため区分所有だけの賃料収入で成功されている方は、非常に少ないと考えられます。
実際に金融機関や不動産業界でも、一棟マンションでの失敗例は100人に1人いるかいないかといった割合です。しっかりとした知識を勉強し情報を仕入れることにより、このリスクは限りなく減らすことが出来ます。
たとえば今後20年の内、東京都市での人口減少率は、わずか2%です。 （データ出典：東京都総務局統計部） 但し生産年齢人口は減少し高齢化が進みます。 （生産年齢人口：2010年898万人→2035年803万人）一都三県や地方主要都市においても同様の事がいえます。
これに対し、国の人口減少対策（国土交通省コンパクトシティ構想）などでは減った人口分を郊外から中心部に移動させる政策と考えられます。
このように政策やデータからの情報を踏まえて将来予測を立て、不動産投資を行うエリアや物件を選定すれば大きなリスクは回避できます。
また、この生産年齢人口の減少をビジネスで考えた場合 競合同士で入居者を奪い合うのは、どのようなビジネスでも同じであるということが理解できると思います。 不動産投資とは賃貸事業経営ですので、ビジネスとしての考え方も不動産投資における成功に大きく影響すると考えます。
資産運用の種類には主に ・ビジネス経営 ・預貯金 ・株式投資 ・投資信託など様々あります。
この中で金融機関が融資をしてくれるのは原則、企業経営と不動産投資のみです。
事業計画やビジネスや物件の収益価値や担保価値、借りる人の信用などをあわせて調査し、金融機関が十分に投資額を回収できると判断した場合のみ融資をしてくれます。
企業の経営では苦労して会社の利益を出し続けることも大変ですが、せっかくの利益に対し高額な課税が待ち構えています。
また、株式投資やFXは大きなリターンも見込めますが、最初の１年で投資額がゼロになるリスクを含んでいます。
不動産価値は万が一下落したとしても、土地値以下にはなりません。また自分でコントロールできる範囲が大きいことも特徴といえます。
以上のことをふまえ、不動産投資が資産運用に最も適している点は
物件購入のために銀行融資を受けられる点 ※他の投資では借入できない。
入居率や利回りを上げるなどの成果を自分でコントロールできる点が他と比べて大きい※他の金融商品では価格をコントロールできない。
運営を全て他人に任せることが出来る。自動操縦ができる。※全ての業務をアウトソーシングできる。
収益物件の運用で期待できる４つの効果
（投資信託やFXにはない効果）
金融機関から借り入れしたとしても、経費・返済を差し引いたうえで、キャッシュフローが手元に残る仕組みが構築できます。
毎月の賃料収入から元金を返済していくことで、いざというときに物件売却をした際の手元に残る現金を増やせます。元金の返済が貯蓄としての側面を持つことになります。
収益物件を取得する際には、団体信用生命保険に加入することが出来ます。
経営者に万が一のことがおきても、家族や会社に収益物件を残すことが出来ます。
所得税・法人税・相続税などの課税額をコントロールするための ツールとして活用できます。（タックスマネージメント）
まず金融機関から融資を受ける対象となるのは
・ビジネス投資
・不動産投資
主にこの２種類です。
これは他人の資本で勝負をすることができるという事です。
ビジネス投資では10年後に数十倍の利益をもたらす可能性もありますが、倒産のリスクもあり１年にしてゼロになる可能性もあります。
不動産投資においては、ほぼ土地値以下には物件の価値は下がることはありません。
資産運用のリスクとリターン
【ハイリスク・ハイリターン】
・株式投資
・FX（外国為替証拠金取引）
「10年で資産を10倍に増やせる可能性も・・・しかし最初の１年で試算をゼロに減らすリスクもある」
【ミドルリスク・ミドルリターン】
・不動産投資
「短期間で試算が２倍や３倍にならない代わりに、どんなに不動産価格が下落してもゼロにはならない」
【ローリスク・ローリターン】
・定期預金
・長期国債
「資産を失う可能性は限りなくゼロに近いが、入ってくるリターンも微々たるもの」などがあります。
しかし、不動産投資も良い面ばかりではありません。
不動産投資に対するメリットやデメリットの部分も、IVPではしっかりと数字で学ぶことができます。
